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超長期で変動要素の大きいローンは使えない！
なぜ30年、35年といった超長期ローンでは全期間固定金利型が一番安心なのか。それは、超長期ローンだと、当初はなかなか元金が減らないため、金利が上がったときに利息負担が激増するからにほかならない。これは3000万円を35年の元利均等返済で利用した場合の金利変動時の返済額の変化を比較したものだ。全期間固定金利型なら借入後に金利がいくら上がっても返済額は変わらない。毎月11万5455円で、35年間の総返済額も約4849万円と確定している。
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これに対して、固定期間選択型の特約期間3年の優遇金利1.3％を利用した場合、当初の返済額は8万8944円に軽減されるが、35年の超長期だと極めて金利上昇に弱いのである。仮に固定金利期間が終了する3年経過後の金利が3％に上がっていれば、金利上昇後の返済額は11万3229円で、3.5％だと12万円台、4.0％では13万円近くに上がる。4年目からの金利が3.0％にとどまれば、総返済額は約4668万円で全期間固定金利型より少なくてすむが、現在の金利動向から考えると、3.0％ということは考えにくい。もしも4.0％に上がっていると、総返済額は約5276万円になり、全期間固定金利型より427万円も多くなってしまうのだ。これは（4）の変動金利型に関しても同様。当初の返済額は9万29円で、全期間固定金利型よりかなり少ないが、6年目からの金利が4.0％に上がっていると返済額は12万円台になって、その金利水準が完済まで続いたと仮定した場合、総返済額は約5102万円。やはり全期間固定金利型より253万円多くなる。これらのシミュレーションは比較的金利の上昇幅を低く見積もっている。実際には4.0％以上に上昇することも十分に考えられる。現実には固定期間選択型の特約期間が終了した時点や、変動金利型で6年目を迎えたときの増額率が4割、5割に達し、しかも完済までの総返済額が500万円以上増えてしまう可能性もないとはいえない。できるなら、こうしたリスクのある超長期ローンは避けたいものだ。超低金利ローンは返済期間を短くできればリスクが小さくなり、超低金利のメリットが活きるのだが、一般の会社員などではそうそう返済期間を短くすることはできない。収入や頭金などの関係から、30年返済、35年返済を選択せざるを得ないという人が多いはずだ。その場合には、何をおいても「フラット35」を中心とする全期間固定金利型を利用するようにしたいところである。