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月別アーカイブ
格安で購入した別荘をリフォーム
2年前に購入した別荘。値段がかなり格安でしたし、何と言っても天然温泉付きの物件だったので即購入しました。しかし、値段が値段だけにやはり築年数も経っていて、それなりに古いです。ウッドデッキもついているのですが、一度も手入れをしていなかったようで塗料が剥げていたので、きれいに塗り直すことにしました。まず別荘に来る途中のホームセンターで塗料を選んでいたのですが水性のものと油性のものとあり、どちらが良いの
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差し止め判決を出さないようになったのはなぜ？
日影規制ができてから国立判決が出るまで東京地方裁判所は実に二〇年の長期にわたって差し止め判決を出すことがなかった。なぜ差し止めを出さないようになったのか。日影規制基準制定後まもなく日本はいわゆるバブルが発生し、地価は異常に高騰していく。こうしたなかで、東京駅周辺の三菱地所による大規模開発計画（通称、三菱マンハッタン計画）、東京臨海副都心など数え切れないほどの再開発プランが出され、しかもそれに疑問を
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大家になったら入居させるべきではない
私は特にクレームも言わず、じっと三ヵ月待った。なぜなら三ヵ月まるまる家賃が滞ると、立ち退き訴訟を起こしても簡単に勝てるからだ。このうえで私はこの男と話し合いを持ち、立ち退きをさせることに成功した。明け渡し後、すぐに入居者探しを始めたが、隣のブティックが一緒に借りてくれることになった。ブティックのオーナーと話をすると、どうやら私と同じく、この食事処に不満を持っていたようだ。彼は、また隣に変な店が出来
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工事中の設計変更は禁物
注文建築の場合、工事が長引いて、当初の予定より、だいぶ遅れて完成する家を見かけます。工事が遅れた原因を聞いてみると、工事中に、かなり設計変更をしているのです。「初め良ければ終わり良し」と言われるように、工事をするとき大切なことは、工事を始める前に、よく計画を練り、着工することです。そして、工事の途中で設計を変更しないことです。工事に取り掛かってから、いろいろ設計を変更すると、材料がムダになり、余計
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建物は年月が経つと自然に傷んで劣化する
建物は年月が経つと自然に傷んで劣化するし、ついには使用出来ないほど朽ち果てしまう。つまり建物を持ち続けるということは、言い換えれば金を失っていくということなのだ。たとえていうなら、自動車が中古になって値段が下がっていくのに似ている。国産車は下がりが激しすぎるので、ちょうどBMWやベンツなどの人気外国車に似ているかもしれない。自動車はナンバープレートをつければガタンと値段が下がり、その後、年数に応じ
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モノの置き場所はモノに聞く
人とつきあうときは「素直に、正直に」と言いました。モノも同じです。収納を考えるとき、最初からモノは動かしてはいけません。どこに何をしまおうかと、むずかしく考える必要もありません。収納は考えたら失敗します。実はモノの行き場はすべてモノが教えてくれるのです。どこに置けばいいか、素直な気持ちになってモノに聞くのがいちばんです。モノに聞くことは、たった二つ。まず第一は「どこで＝使用場所」。使うところに使う
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暮らしは人それぞれ
「舞台裏が見えていやだ」と言われたとき、「それなら仕切りをすればいいじゃないか」と思いますよね。けれど、ひと言で「仕切り」といっても、その方法は山ほどあります。パーティションを買ってきて立てるという方法もありますし、冷蔵庫や食器棚をパーティション代わりに使うこともあります。その中でどうすることがその人にとっていちばんいい方法なのか、考えなければなりません。床を拭くのだって、ぞうきんがいいという人も
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都心に近いマンション
いい物件は早く決めないとすぐに他人の手に渡ってしまったし、「売り」のほうは次に購入する物件にあわせた強気の価格設定が可能だったからである。しかし現在はまったく逆の状況になっている。中古マンションなどの売れ行きが落ちているため、自宅の「売り」が予定どおりにいかずに買い替えの計画が頓挫してしまうケースが増えているのだ。だから先に次の家を購入してしまった場合には、高く売れるはずだった自宅が値下がりしてい
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混在マンションは選ばないほうが賢明
混在マンションでは、ワンルームなどの単身者向き住戸が賃貸に出され、住環境が悪化、スラム化するという懸念もあります。本来は分譲住宅に入居する賃貸居住者も管理規約を守る義務があるのですが、残念ながら、そのあたりの意識は薄いのが現実。立地のよいワンルームマンションなどでは風俗営業の事務所などに使われるケースもあり、入居者としては風紀まで気にしなくてはいけなくなります。こうした事態を避けるためには、購入時
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修繕計画のしっかりしているマンションを選ぶ
日本高層住宅協会が、自主基準として、平成7年11月以降の新規マンションから、長期修繕計画とその裏付けとなる修繕積立金計画を明示した販売方法をとることに決めた点、需要者の間に、マンションの資産価値維持に対する関心が高まっている点、などで内容を詰め新手法で販売したようです。「モアステージ千葉桜木」の場合でみると、修繕積立金は入居時の一時金として1〜10年の修繕工事累計高の20％二戸あたり30〜40万円
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マンションの購入を迷っています
今、マンションを購入すべきかどうか、迷いに迷っています。元気に働ける今のうちに、何か一財産築きたい、そんな風に思い始めたんです。大きな財産、それはなんといっても「家」です。しかし、土地を購入するとなると大変です。その上、家を建築するとなると・。その点、マンションであれば若干安く済むのでOLでもなんとか手が出せそうなんです。しかし、あまりにも長期のローンを組んでしまい、仕事を辞めるに辞めれなくなる状
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別荘のあこがれの夢が叶えられた
わたしの住んでいる家には、自分の部屋がないので、子ども部屋のある話があると、とてもうらやましく思っていました。わたしの家の間取りは、居間というか、部屋というか、寝室は一緒のようなところにあります。その部屋には、人が通るので、着替えはその所では、格好が悪いのでできないからお風呂場でしています。そんな部屋だから自分の家であって、家でない気持ちでした。そんなある日、自分の大事な宝物がゴミ扱いにされたので
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東京の都心ではじまった土地の暴騰
一九八五年ころから東京の都心ではじまった土地の暴騰は、周辺の住宅地である世田谷区でも猛威をふるい、地代や家賃が上昇し、再開発をねらった地上げが横行した。再開発されたマンションの家賃は月額で二十〜五十万円、いやそれ以上のものも多く、なみのサラリーマン、とくに若い人々では共稼ぎでも払いきれない。こうした事態を背景に同区の人口は一九八七年一月の七十九万四千六百人をピークに一九九三年一月には七十六万八千二
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国際的にレバレッジを縮小しよう
サブプライムローン問題を受けて国際的にレバレッジを縮小しようとの動きが強まっている。FSFなどでは、レバレッジの引き下げが必要との方向性を打ち出している。もともとレバレッジに対する国際的な規制は、バーゼル銀行監督委員会が1988年に発表し、92年末（日本は93年3月末）から導入した自己資本比率規制（バーゼルが発端だった。80年代に自己資本比率が低い日本の銀行が国際市場で融資を急拡大し、それを抑える
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産業優先、国家主導の国土開発計画、計画と現実にずれ
国土庁は一九八三年、追加をふくめて四十四モデル定住圏の中間調査をおこなっている。それによると、順調に進んでいるのは工業団地の造成や道路など交通網の整備などの特別事業で一九八〇〜八二年度の三年間に達成率は八七・九％だった。厳しい財政事情のなかでは驚異的な達成率で、相変わらすの、国とそれに連動する都道府県からの補助金に依存した土木工事優先という、一全総からの基本の姿は変わっていないことを浮き彫りにした
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不動産投資には短期勝負の発想が必要
日本では、金融機関が現在のキャッシュフローに目をつむり、将来のキャッシュフローだけを当てにして貸し出し競争に明け暮れたのが、バブルの直接の原因でした。収益不動産の投資分析で重要なことは、その不動産を購入するための投資額が、所与の条件から導き出した収益価格と比べて妥当かどうかを最大の判断基準に置くことです。そのためには、純現在価値ＮＰＶ（ネット−プレゼント−バリュー）と投資収益率ＩＲＲ（インターナル
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ミクシィで情報交換する住民たち
東京都中央区の「ザ・トウキョウ・タワーズ」は、五八階建て二棟、分譲二千戸、賃貸八〇〇戸の日本最大級の超高層だ。住友商事を中心に開発が行なわれた。販売開始から入居までの三年間に購入者たちは「SNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）」でネット上に独自のコミュニティーをつくった。インテリアを決める内覧会などで顔を合わせているうちにIT関係の業界人が音頭をとってミクシィが立ち上げられた。竣工し、入
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ライフステージごとにベストな通勤立地がある
自分に合った通勤立地が４つのブロックのうちどれなのかは、あなたがどのライフステージに位置しているかで決まります。当たり前のことですが、通勤時間は短いにこしたことはありません。時間が短ければ短いほど通勤は楽ですから、快適さは増します。また、通勤時間は無償で会社へ提供している時間と考えれば、余計短くしたいものです。たとえば、手取り年収５００万円の人が、毎日の通勤時間を往復１時間にするのと３時間にするの
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滞納管理費をいかに払わせるか
町の担当者からは、悲鳴にも似た要請が毎年届く。ついには管理組合で、全世帯分をまとめて肩代わりしてくれないかという要請まで来るようになった。町の監査で下水道事業にチェックが入るらしく、とにかくなんとかしてほしいと言うのだ。管理組合自身だって管理費の滞納世帯の問題で頭を悩ませている。だが、待てよ。管理費会計には、改革が成功したおかけで余裕かある。一括して払うことも不可能ではない状況だ。そうなれば実質的
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生活できぬ「マイ土地」
少ない公営住宅、高・遠・狭の公団住宅、インフレ、老後の生活不安等から、とにかくマイホームをもちたいという市民の願いは強い。しかし、「土地と住宅をいっしょに買うには値段が高過ぎる」、「社宅に入っていて、いますぐ家を建てる必要はない」、「地価だけはどんどんあがっていく」といった条件のもとで、土地だけ先に購入する場合が少なくない。それに投機的欲望もからんで宅地分譲は一時期花ざかりであった。東京都市圏で民
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土地に節税効果と資産価値だけを期待する日本
アメリカでは１９８６年の税制改正で不動産を使った節税策を認めない方向に転換したために、現在でも不動産が節税の手段になることはありません。したがって、不動産に投資する際にはいかに高収益な投資が達成できるかが最大のテーマになります。日本の不動産投資利回りが極端に低いのに比べてアメリカの利回りが高いのは、ここら辺の事情によるものです。アメリカを見る限り、不動産保有を節税の手段として温存しておくことはもは
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鑑定評価の手法
１つの資料が１つの資料としてしか役立てえないということは、知識も経験も理論もないことである。最近の鑑定評価の手法では、非常に機械的、一義的になったというか、物的直截的とでもいうのか資料の関連づけという段階を無視してしまっている。諺に「一を聞いて十を知る」ということがあるが、これは１つの知識または資料、要因により、他の知識、要因に拡大することをいうのであり、哲学上このことを「見知りの拡張」といってい
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労働の劣化が生む倒壊
阪神・淡路大震災はおそるべき欠陥工事の多さを白日のもとにさらけ出した。水道、電気、ガスといったライフラインさえ断たれている混乱のなかでは、欠陥工事の証拠をつかむことは難しく、訴訟にまで発展したケースは少ない。しかしある賃貸マンションでは、肉親を失った男性が、がれきとなった壁に「鉄筋が十分に入っていない」という欠陥に気づいた。男性は鎮魂の思いでつぶれた建物を調査し、数百枚の写真を撮影し、裁判を起こし
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国交省が支援、培った技術とノウハウ生かす
建設投資は1992年度の約84兆円をピークに、その後は縮小を続けている。2006年度はピーク時に比べると、約4割減少し、今後の先行きも厳しい。その一方で、建設会社の数は減らない。一時、60万社を突破した建設業許可業者数は、さすがに建設投資の大幅な減少の影響を受けて、倒産、廃業するものもあり、現在は1割ほど減って54万社強で推移している。需給のアンバランスが建設業界の過当競争に拍車をかけている。公共
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有利子負債の削減進む中でリストラ嵐の兆候
財務基盤が強固と定評のあった準大手ゼネコンに異変が起きている。2007年度に奥村組と前田建設などが相次いで業紋の大幅な下方修正と大規模な早期退職者の募集を公表した。建設市場が伸び悩み、利益率も低迷する中で、再びリストラの嵐が吹き荒れようとしている。奥村組は07年11月に従来の業績予想を下方修正し、営業損失に転落するとともに、大規模な特別損失を計上すると発表した。前田建設も08年3月に同様の修正を公
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日本の事務所の総合力に期待する設計界
世界的な経済危機の中、海外展開する日本の設計事務所が見据えるのは将来の可能性だ。国内市場に大きな成長は見込めないため、現在は余力がなくても「チャンスがあれば」と進出を考える設計事務所は多い。一時期の勢いが衰えたとはいえ、依然熱い視線が注がれているのは中国。スケールが大きく、優良なプロジェクトには国が後押しするなど大きな魅力と可能性を秘めている。中国の民間開発業者は日本の設計事務所の力を高く評価して
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二つのFによるカントリーリスク
世界的なインフレと食糧危機が訪れようとしている。日本にいて、「井の中の蛙」のままでは日本を客観的に判断することは容易にはできなくなる。いま、二つのFが世界経済を襲っている。一つ目のFはFuelで、原油価格の大幅な乱高下である。ガソリンなどの値上がりは物流コストの上昇を招き、灯油などは野菜などの農業関係のコストアップに直結する。また、火力発電で石油や石炭を使っている場合はCO2の排出問題に加え、原材
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清里ペンション派が好む西洋のオウチ
国鉄小海線は別名を「ルンルン線」または「キャピキャピ線」という。この単線のわびしい線路を夏ともなると大量の女子高生、女子大生、OLを満載した列車が走り、その大半が清里駅で乗降する。清里駅の乗降者数は七、八月の二ヵ月で一二八万人。そのまた大半が清里地区にある七五軒のペンションに吸い込まれていく。昭和五〇年当時、ペンションは全国でわずか一〇〇軒程度であったが、昭和六〇年には二五〇〇軒を超えている。宿泊
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不動産売却は焦らずのんびりいこう！！
マイホームの住みかえをする場合は売却をあせらないで、住みかえる間の生活も楽しむ気持ちでゆっくり始めるといいと思いますよ。というのも、両親の売却について見ていたことで思うことがあったんですね。昨年、両親2人だと一戸建てはもてあまし気味な様子だったので、住みかえを勧めることにしました。年をとってくると一戸建ての管理は大変ですが、マンションだとそういった心配もないですし、管理人さんが住人の様子を見守って
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最近の二世帯住宅の構想
先日、我が家の近くに2階建ての古いアパートがあったのですが、それが取り壊されて大きな二世帯住宅がこの間完成していました。私のイメージでは、二世帯住宅というと、1階と2階で世帯が違うような感じに作られており、割と自由にどちらの家も行き来できるような感じを頭の中に想像していました。なので、どうしても個人的に建てたいイメージというものがなかったのです。しかし、近くに建った住宅は玄関も別々にあり、左側と右
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新築一戸建てに住む経験
わたしは33才ですが、すでに新築一戸建てに3回住んだことがあります。最初の家は小学生の時に父が新しい家を購入して引越ししました。初めて自分の部屋ができて嬉しかったです。高校卒業の少し前に、その家が道路拡張工事のため立ち退きになり、2軒目の家に引越しました。県外の大学進学が決まっていたので、わたしがその家で生活したのは半年くらいでした。大学生の間は賃貸マンションでした。在学中に知り合った彼と卒業後に
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トレーラーハウスすてき♪
アメリカでは普通に住宅としても使われているというトレーラーハウスが最近気になります♪庭の離れとしておいたり、数日休みができたら海の近くの別荘地にいきのんびり過ごしたり、家がそのまま移動できるあたりにすてきさを感じています。どこかにいくと、いつもと使い勝手がちがって、帰ってくるとどっと疲れがでてしまったりします。でも、これなら自分のいる場所だけかわっても空間はそのままで、まるでどこでもドアのよう値段
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ハウスメーカーは大変です
東日本大震災が発生して、被災地の方々は大変な思いをされているかと思います。その中でも、ハウスメーカーの大変さもあるかと思います。震災直後に政府から夏までに数万戸用意する要請がありながら、材料が不足したり製作が間にあわないなどなど。阪神淡路大震災の仮設住宅の敷地にくらべ、まとまった場所が無いことで、こつこつと部分的に住宅を造ってくハウスメーカーの人たち。がんばってください。ところで、これから冬を迎え
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一戸建ての家の庭にお墓を建てました
実家に11歳になる犬がいました。雑種なんですが、とても人懐っこく賢い犬でした。その犬は、11年前に近所の知り合いのところに生まれて、里親が見つからなくて捨てられそうになっていたところを、私の母がもらってきたんです。その日からウチの家族は一変したんです。それまでは家族の間でも会話が少なく、笑い声などがあまりなかったのが、犬がきてからは、犬と遊ぶ声などでとても賑やかになったことを今でも覚えています。そ
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壁紙を貼ったときは余りの壁紙を保管しておく
壁紙は二枚一度に切っているので、四角に切った壁紙がピタリとはまります。壁紙用の押えローラーで継目を押えると、より目立たなくなります。この方法は同じ壁紙がないとできないので、壁紙を貼ったときは余りの壁紙を保管しておくことをお勧めします。ただし年月がたっていると、壁紙が黄ばんだり、変色していることがほとんどです。こうなると同じ壁紙を使っても目立ちます。よくチェックしてから作業しましょう。変色していたり
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等価交換方式の税金はどうなる？
等価交換方式を使うと、税金の方はどうなってくるのでしょうか。前の例でいうと、あなたは１億８０００万円の土地の共有持分をデベロッパーに譲渡し１億８０００万円相当の建物の区分所有権を買い戻しているわけですから、原則的には譲渡所得課税が発生するわけです。しかしこの場合「買い換え特例」が適用されるので、等価交換の譲渡所得に対する課税は繰り延べすることができます。ただし問題となるのは、デベロッパーから引渡し
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展示場ではあら探しをするつもりで見ること
展示場ではたいていの人が、立ったまま気ぜわしく歩いています。私にはこれが不思議でなりません。家というのは立っているときよりも座ったり寝ころがったりしているときのほうが多いのです。モデルハウス内では洋室の部屋なら座って、タンスや鏡台を置く場所を想定し（和室のモデルルームは洋間と違って調度品を置いていないので広く見えます）、場合によっては寝ころんで、布団を敷いたらどれくらいのスペースしか残らないかも確
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土地の本質解明というテーマと取り組むに至った動機
本来的には無価値の自然物にすぎない土地が、なぜ開発、住宅という２大問題の根をかたちづくるのか。だれが、土地に対する間の生存共有権を脅かしているのか。これが土地の本質解明というテーマと取り組むに至った動機であった。そうこうしているうちに、開発の波は全国に広がり、地価は奔騰につぐ奔騰を続けていく。開発難民がふえ、住宅地の地価も高根の花となって、土地に対してもつ人間の生存共有権が崩壊し、見失われていく。
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新潟地震でアパートが転倒した
新潟地震が起こったのは一九六四（昭和三九）年六月二日午後一時一分。新潟市内の川岸町にある川岸町アパート四号館の主婦たちは、昼食の後片付けにかかったころであろう。突然襲ってきた震度階Ｖの強震、台所の食器は床に飛び散り、電灯ははげしくゆれて天井にぶつかって割れた。グラグラとはげしい振動がおよそ一〇秒近くも続いたろうか。すると不思議なことに、アパートのゆれ方が一変して、ユラリユラリとまるで大きい船に乗っ
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駅の近くであってもインフラが未整備
この地区は都市ガス、上下水道完備だったので安心して移ってきたのですが、それは住宅公団が開発した所だけ。歩いて三十秒とかからない二つ道路を越した向こう側は、まだプロパンガス。バキュームカーも大活躍の汲み取り地帯。諸設備完備の同じご町内の中でも、都市ガスも水洗もイヤ、昔通りのプロパンガスと汲み取りのままでいいと、かたくなに文明の恩恵を拒否している古くから住む地元の人々もいます。もし、この家が売りに出て
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急激に加速する小農の分解
「資本」による土地独占の進行に比例して、小土地所有者と資本の利害は強く対立しはじめた。新都市計画法、新土地税制に象徴される離農宣告は、都市周辺においてこの対立が極点に達したことを意味している。住宅難世帯は、とくに土地持ちになりえなかった都市労働者に多い。だから、心情的に離農宣告政策の支持者となる。だが。都市周辺の分割地農民の１００％が土地成金へと転化するのでは決してない。金利生活者や超過利潤を目論
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「ジョイントしません？」はゼネコンの合言葉
オモテのＪＶの話であるが、最近の公共工事でこの共同企業体方式が圧倒的に増えている。裏ＪＶを含めて公共事業の七〜八割が共同企業体で工事していると言われているが、このＪＶという方法は一九五〇年代に建設省が推進して以来、息長く続いている。発注者に対する連帯責任と事前承認を求めているのが条件だが、発足当初は中小業者の共同化を促進する意味合いがめった。しかし、六〇年代後半にはＪＶの構成メンバーを五社以内とす
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