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割引率をどう求めるか
現在価値に引き戻すためには割引率が必要だ。割引率は、金融の世界では広く知られる概念だが、不動産の割引率はどう求めるのか。証券化かわが国に普及する前夜に相当する2000年からの数年間、私はあちこちのDCF法の勉強会で必ずと言ってよいほどこの質問を受けた。一方、収益還元法を説いて回っていたころは、「キャップレートはどうやって入手するのか」という質問を多く受けたことを思い出す。割引率は人々の「要求」であ
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高度成長と土地政策
戦後の土地政策は農地改革からスタートします。しかし、地価問題を主眼にすえた土地政策は、基本的に高度成長期以降になってからです。第２の地価高騰の波の時期に、内閣が所得倍増計画を打ち出し、工業地帯の展開を進めました。1962年には国土総合開発法に基づく初の全国総合開発計画（いわゆる一全総）が作成され、土地需要を刺激、企業の土地買いが激しくなりました。人口の都市集中も活発になり、住宅難を生むとともに、住
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マンションでも安全に窓拭きするに？
二階より高いマンションなどで窓ガラスの外側を磨くのは、大変です。そういう場合、柄つきのスクィージー（ハンドワイパー）を使うと多少楽に拭くことができます。ホームセンターの掃除用品売場や力―用品売場にあり、一方がゴムベラ、一方がスポンジになっているものを探すとよいでしょう。スポンジに水かぬるま湯をつけて、ガラスの外側を濡らします。排気ガスなどの汚れがひどいところは、マジックリンなどを入れた洗剤液を使い
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オフィス棟新築、就労支援など再生への取り組み
東の地区では、スウェーデン入居住者を増やすための「職住隣接エリア」の形成が急ピッチで進んでいた。アパートの前面、駐車場たったところに「オフィス棟」を新築。アパートは、窓をそっくり高性能サッシに入れ換え、外壁を補修していた。クレーンが鉄材を運ぶ現場を眺めていて、目が釘付けになった。アパートの上階を階段状にごっそり取り去り、広い屋上テラスを設けて「高級アパート」にグレードアップしていたのである。「地震
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親や親類から土地を時価より安く買うと？
親兄弟や親類から、土地や家屋など不動産を時価より格安の値段で譲ってもらったという話をよく耳にします。こんなとき、木来ならば払わなくてすむ税金を、みすみす払う破目におちいることがありますから注意を要します。つい先日も私の友人のひとりが、このバカバカしい経験をしたばかりです。彼は奥さんの実家から、マイホーム用地として、時価一〇〇〇万円の土地を四〇〇万円で譲ってもらったのですが、念願のマイホームが完成し
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2×4の近代性を発揮するのに限界がある
アメリカにおけるように2×4が経済的になってこれ以上発展するためには、集中建設ができるようになるかならないかにかかっているのであるが、残念なことにわが国の住宅市場は、ここに一軒あそこに一軒というバラバラな建設をやる分散建設（一般にはこれを個別散在需要といっているが、この呼び方は散在している建設を需要のためであるとして、政策でこれを改善しようという意思を持っていない消極的な態度からくる言葉という響き
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半数近くの人たちが不安を持っている
最近住宅ローンを利用した人たちの多くが将来の返済額の増額に不安を感じている。全期間固定金利型を利用していれば返済額か増えることはないので、変動する可能性のあるローンを利用している人を対象に、住宅ローンの返済について気になることを聞いたところ、44％の人が、「返済中の金利変動による返済額の増減」を不安視している。「リストラなどによる収入減」（12％）、「住宅ローン以外の支出増」（24％）、「返済方法
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夫婦が一緒に行けそうにないというところに問題が
私自身、人生の節目節目というか、仕事が変わるたびに買い替えたり、借家に移ったり、また旧居に戻ったり、つまり引っ越しをくり返してきました。買い替えを含めた引っ越しがいままでに４、５回あるし、それから家も収入とか年齢に応じて１間ぐらいずつ広くなってきています。しかしこの年になってみると、「子どももいないし夫婦２人では広いね、この家はいらないね」となっています。いまの家は２階に２間あるのですが、これはい
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最後まで頑張ってほしい
深刻な欠陥があってどうしても納得できない場合、建て主としてはどうしたらよいのでしょうか。その対処方法は現在のところ二つあります。まず一つは契約書に定められている規定に従って、建設工事紛争審査会に訴える方法。建設工事紛争審査会というのは、請負業者と建て主の言い分を聞いて、適当なところで和解させようというもの。請負業者が建設大臣の認可を受けていれば、建設省にある事務局に、都道府県知事の認可を受けていれ
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マンションが供給されてきた渋谷川に沿ったエリア
広尾駅の南側、明治通りと外苑西通りの交差する天現寺交差点のわきを流れる渋谷川に沿ったエリアは、いまでも町工場が点在し、下町の雰囲気を残している。隣接する白金エリアも下町としての側面を持ち、渋谷川（途中から古川と呼ばれる）に沿った白金１丁目の再開発も、住環境の整備という側面が強いようだ。地下鉄駅までのアクセスはやや悪いエリアもあるが、学校が多いために路線バスが充実しているので、ターミナル駅の渋谷に出
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マンションの間取りについて
新築のマンションをモデルルームしかない段階、つまり本体は建築中という段階で買うと、ある程度間取りを自分で変えられます。つまり、まだ内装の設計を変えられるわけで、ちょっと余分にお金がかかりますが、これをやる人が結構いました。一時は業者がこれをウリにしていたからです。私の見るところでは、亭主のほうはあまり気にしないようですが、女房のほうはマイホームに対する夢があるというか、要求がいろいろとあって、あれ
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様々なひびわれ
コールドジョイントによるひびわれ
モルタル付け送り部分のびびわれ。バルコニーや共用廊下の手摺壁の上端の部分は、コンクリートを打設する際に同時に形成されず、コンクリートを打設したあとにモルタルを付け送って形を整えることが多い。この場合、コンクリートの部分と付け送った部分の境に必ずひびわれが生じてくる。ひびわれが進行すると付け送った部分が落下することにもなる。
断熱不備によるひびわれ<
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超長期で変動要素の大きいローンは使えない！
なぜ30年、35年といった超長期ローンでは全期間固定金利型が一番安心なのか。それは、超長期ローンだと、当初はなかなか元金が減らないため、金利が上がったときに利息負担が激増するからにほかならない。これは3000万円を35年の元利均等返済で利用した場合の金利変動時の返済額の変化を比較したものだ。全期間固定金利型なら借入後に金利がいくら上がっても返済額は変わらない。毎月11万5455円で、35年間の総返
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神戸の素敵な建物カフェ
私の地元は神戸市なのですが、神戸でも有名なカフェが北野にあり、その建物が少し変わってるんです。そのカフェは道路から外れたところに建っているので分かりにくいのですが、路地を入って近くまで来ると少し違和感があり、すぐに分かります。その建物というのが、カフェなのに大きな教会で、外観だけかと思いきや中も思い切り教会でした。天井が高く、ステンドグラスがとても綺麗で、本当に礼拝に来ているような気分になります。
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ルーフバルコニーのある物件
私の知人が、今年はじめにルーフバルコニーのある新築物件を購入し、そこに引っ越しました。ルーフバルコニーは、マンションの下の階の居住スペースをバルコニーとして使用できるようにした造りで、マンションにいながら普通の庭くらいの広さのバルコニーが利用できるとても魅力的なものです。私が数年前新築マンションを色々見に行った時もこの造りの部屋がありましたが、私も主人も一目で気に入り、欲しくなってしまいました。た
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ジャスダック市場の公開審査基準
ジャスダック市場の公開審査基準（形式基準）には、一般企業向けである１号基準と成長過程にあるベンチャー企業向けである２号基準があり、上場申請会社の実態にあわせて選択できます。ジャスダックに上場するメリットは、ジャスダック市場がもともと多種多様な事業承継を希望する会社を受け入れる、全国一本化された市場であることから、全国的な知名度向上はもちろん、一定の信用力向上に寄与する点などです。これに対し、デメリ
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東急線の魅力は、その多様性
港区のように、お互いがストレンジャーで、無関心に通り過ぎるという環境にはない。ブルーカラーとホワイトカラーが適度に融合している街は、居心地がよい。商店街の主人や職人のお兄さん（と、その奥さん）がいなければ、町内会は機能しないし、祭りも仕切れない。街は、根無し草になってしまう。エリート層のような転勤がなく、しっかりと地元に定着している層がいなければ、街はバラバラになってしまう。街は、ブルーカラーだけ
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住宅展示場のモデルハウス
住宅展示場のモデルハウスがそっぽを向かれはじめた原因は、ひとえに、その参考にならなさ加減が、お客様に気づかれてしまったゆえであろうと思います。モデルハウスは、販売価格に換算すると、1億円近い値段の建物になっています。そんな建物を建てられるお客様はほんとに少なく、普通の庶民にはとても参考にならない建物です。そんなモデルハウスを建てては、3年か4年で展示効果が無くなってしまうため壊してしまい、また、同
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いずれ資金がショートすることは誰の目にも明らか
一般的な住宅ローンは借入人の所得からローンの返済原資を見込む。「年収の五倍がメド」と称されるのは、二〇〜三〇年で完済できる借入額を逆算したものである。そもそも年収が少ないか、あるいは所得から返せる見込みはほとんどない債務者が「含み」に浮かれて消費や投機に資金を注ぎ込めば、いずれ資金がショートすることは誰にでもわかることである。しかも、サブプライムローンの仕組みは最初の二〜三年は低金利（たとえば七・
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オトリ広告のからくりとは
オトリ広告が禁止されていることはあなたもご存知であろう。にもかかわらず、これがあとをたたないのは、どれがオトリ広告で、どれがまともな広告なのかがわかりにくく、また、直接的な被害者が少ないからである。しかし、間接的な被害者なら何人もいる。多くの人は、どれがオトリ広告かわからないから、被害にあったと思っていないだけなのである。典型的なオトリ広告の例をあげてみよう。新聞の不動産広告欄にいくつかの物件が載
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建物のライフサイクルを考える
自然環境に対して、いい建物であるかどうかを判断する指標に、建物のライフサイクルを考慮した二酸化炭素の発生総量の換算法がある。ものをつくってから壊すまでの建物の一生涯を二酸化炭素の発生量で換算するものだ。例えば、二酸化炭素は木材を燃やすと発生する。こうしたガスが環境への負荷になる。建物の場合は、部位別の足し算によって計算していく。建物の一生を二酸化炭酸ガスの発生総量換算で求めてみよう。従来の技術で建
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住宅金融公庫の誕生
戦後の激しいインフレに伴う建設費の急騰もあり、住宅着工戸数は１９４８年度に約６５万戸であったものが１９４９年度には約３２万戸へと激減しました。貧乏な国に住宅を普及していくため、国家的課題として国民に住宅資金を円滑に与えていく必要に迫られました。国民に住宅を取得しようという意欲を出させるため、まず金融機関による長期・低利の資金貸付が検討されました。しかし、当時は産業金融分野への資金投入が優先されてい
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秋のお祭りは土地を守る神様への感謝
もうすぐ、秋のお祭りがやってきます。稲刈りもすすんで、畑の作物も今年は大豊作でした。お祭りの日には、この土地を守る神様のお神輿がでて、畑の作物を奉納して、大豊作を感謝します。大人もこどもも、おじいさんもおばあさんも、みんなこの日は収穫を休んで、村中でお祭りを楽しむのです。露天もたくさん出て、お面やわたあめ、金魚すくいにヨーヨーつり、くじや的あてなど、子どもたちが夢中になるものばかりです。大人たちは
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友人が住んでいる駅近の賃貸マンション
月に何度か会う友人がいます。その友人とはランチをしたり、映画を見に行ったり、もちろんショッピングなども一緒に行くくらい仲良くさせてもらっています。でも、外では頻繁に会うだけで、お互いの家には行ったことがありません。先日、その友人から、自宅に来ないか？とお誘いがありました。初めての友人の家。当日一緒にケーキを食べようと、お土産を買い、早速友人が住む賃貸マンションへと向かいました。友人の家は駅から徒歩
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中古住宅を解体するときに出るもの
中古住宅は当然ですが、建物としての寿命が来たら解体されることになります。そのときに出てくるのが建築副産物というものです。これは再利用可能なもので現在では住宅に使用されている材料の80％近くが再利用可能となっています。コンクリートなどや木材は分別した末に再加工すれば使用可能になるものがほとんどです。特にコンクリートは98.6％も再利用可能であり用途もさまざまです。ただしさすがに劣化した物質は使用不可
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暇なときは住宅情報をチェックしてます(笑
いろんな趣味が世の中にはあると思います。私の場合、ものすごく貧乏な時期がありまして、時間はあれどお金がない、なんて時にその趣味を発見しました。駅なんかに置いてある住宅情報誌をもってきて、読み更けること(笑)これが意外と面白くて、見てるだけで楽しい間取りがあったり、自分ならここに家具をおいて?なんて想像すると結構あっという間に時間が過ぎるんです。あとは住宅を購入するためのローンの組み方の特集があった
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マンションの場合、毎月、管理費を払わなければならない
管理事務所に詰めている管理人の人件費や警備代、管理会社に敷地内の掃除を頼んでいればその費用、エントランスや開放廊下に設置してある照明器具の電気代や電球代を払わなければならないからだ。管理費は、住戸の広さに応じて変わるが、ファミリータイプで毎月１万円前後のことが多い。仮に１万円として、全２００戸のマンションであれば、月に２００万円。これだけまとまった金額が集まれば、管理、警備、掃除などへの支払いのほ
マンションの場合、毎月、管理費を払わなければならな... の続きを読む
健康をむしばむ工業化製品
工業化製品を多用した住宅が、現在の住宅寿命を短くした一番の原因だというのは、お分かりいただけたでしょうか。一般的に、35年もの住宅ローンを組んで住宅を建てる方が多いなかで、住宅寿命はそれよりも短いのです。そして、長く持たせようとするには、莫大なメンテナンス費が必要なのです。しかし工業化製品を多用した住宅の問題は、それだけではありません。住宅に使われている工業化製品は、さまざまな病気を引き起こす原因
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町の不動産屋は情報の宝庫
町の不動産屋は小さな町内を基盤にして、手堅い商売をやっていることを説明してきましたが、一般の方が地元の不動産屋を訪ねることはほとんどありません。彼らのやっている商売の内容がよく認知されていないからです。しかし、地元の状況を一番熟知し、しかも性悪なギャンブラーの仕事もしていない彼らは、実は不動産を所有し、運営していくにあたっての最良のパートナーです。たとえば、あなたが自宅を探していて、住んでみたい気
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なぜ、日本人は「土地」が好きなのか？
日本人はとても不動産が好きな国民だと思います。私がおつきあいしている外国人を観察すると、中国人や韓国人の方々も不動産好きかもしれません。アジアの中でもとりわけ東アジアの人たちは不動産好きが多いのかもしれません。不動産について巷でよく言われるのが、「不動産は値上がりする」ということです。毎日買う大根の値段が上がるのは嫌でも、自分が所有し、住んでいる土地やマンションが値上がりすると多くの人たちは喜ぶよ
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建物の値段がなくなった時の操作
同じ標準地で、アンケートの総額（土地・建物）が3000万円だったとした場合、地価公示予定価格30万円/平方メートル×100平方メートル＝3000万円が土地総額になってしまい、建物の値段がなくなってしまう。そのような場合は、建物の築年数に応じた金額を想定し、土地・建物の総額から建物価格を引き、平方メートル数で割る。つまり、3000万円−500万円（建物価格）＝2500万円（土地の値段）。2500万円
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フラット３５Ｓのメリット
フラット３５Ｓと認定されればどんなメリットがあるのか１．最大のポイントは、フラット３５の金利か当初５年間０．３％優遇される点にある。借入額３０００万円、返済期間３５年、年利３％だと、ボーナス返済しないときの毎月返済額は１１万５４５５円だが、０．３％優遇されればこれが１１万４９１円に減少する。月額５０００円近くの負担軽減であるだけではなく、金利低下で元金の減り方が早くなるので、６年目以降も若干返済額
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30代でのマイホーム取得はなかなかむずかしい
説明すると、20代の後半から30代の前半で最初の家を探すとき、無理をしてやたらにいいところにとかやや広い家にと、背伸びをしてしまうと、あとで負担がキツクなってしまって失敗してしまいます。最初にマイホームを買うときは、家族もせいぜい小さい子が１人か、まず増えても２人。資金調達能力もそんなにありませんから、広い家を考えないで、「ある程度は狭くてもいいんだ」と思うことが大事です。「どうせならお父さん、い
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代金額支払い時期や住宅引き渡し時期を話し合っておく
売り主としては、買い主とのあいだで充分に話し合っておかなければならないことも多い。たとえば代金の額とその支払い方法と時期は、こちらの新規購入と大きな関係を持っているので、代金の支払い方法と時期と新規購入との関係を考えた上、支払い時期をきめておくこと。また、引き渡しの時期も同様である。売り主としては、主人の転勤や子どもの進入学の時期、あるいは新規の住宅への入居可能日―などとの関係で、売買契約を結んだ
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一戸の住宅に有資格者分の口数が申し込みできる
年金融資には、いくつかの特色がある。まず第一に、低利であることだ。とくに公庫資金に段階金利、規模別金利が適用されたために、むしろ年金融資のほうが低利の場合がある（たとえば床面積一一〇〜一三五平方メートルのものについては、公庫融資は〈年六・五％→年七・三％〉の金利）。第二に、公庫資金と組み合わせができる点。併せ貸し融資は公庫との併用が条件だし、転貸融資も併用が可能。たとえば厚生年金に一五年以上加入し
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公団・公社の住宅は有利
住宅・都市整備公団や都道府県の住宅供給公社など、いわゆる公団・公社の住宅は、民間のものより確実に安い。以前ほどの割安感はなくなったものの、それでもおしなべて一割くらいは安いといわれている。その理由は、当然のごとく公団・公社の住宅が公的資金で、営利を目的にせずに建設されているからだ。また、公団・公社は、できるだけ安くマイホームを供給するのがその主旨だから、外観をはじめ全体によけいな費用を投ずるという
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